不動産を購入する場合のご説明をします。
所有権移転登記（売主→買主）の手続き
買主側に印鑑証明書は必要とされていません。
買主側で印鑑証明書が必要となるシーン
住宅ローンの手続き関係に必要です。
この際、銀行提出用に２〜３通、抵当権設定用に１通。
その他、購入する不動産の内容や借入内容・取り扱い金融機関などにより、必要とする証明書の通数は変わりますので、断定的な…
2017年04月 月別アーカイブ
不動産査定書を手に入れたいのですが、どこに聞けばいいですか？
不動産査定書をなぜほしいのか、目的によって依頼する先も変わります。
不動産会社は、契約が伴っての業務であり、収益は手数料収入になります。そのため、単純に『査定書だけを作成してほしい』と依頼しても断る不動産業者もいます。
不動産会社 または 不動産鑑定士に依頼
不動産の売却が目的になる場合は、不動産会社に査定書作成を依頼してもよいかと思いますが、それ以外の理由で、査定そのも…
個人同士で直接不動産売買する場合、法律違反になりませんか？デメリットも教えて下さい
法律違反にはなりません。
宅地建物取引業の免許を必要とする「宅地建物取引業」とは、宅地建物取引業法という法律によって、以下のように定められています。
第一章 第二条の二 宅地建物取引業
宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
個人間不動産売買の解釈とデメリット
「業として行う」と…
不動産における媒介契約とは？3つの種類と業者との意思疎通
宅地建物取引業者の取引には、自分の物件を取引する方法（自分自身が売主や買主となって売買すること）と、他人の依頼に基づいて他人の物件を取引する方法（他人が売主や買主となって売買するのを自分が仲介すること）があります。
後者の場合、依頼者（他人）との口約束では後日トラブルが発生しかねないことから、依頼の内容について書面化を義務付けてます。
手順でわかりやすく言うと売りたい物件、買いたい…
以前に火災で全焼し、新築を建て直しました。売却時に火災のことを知らせるべきですか？
不動産売却をする場合、不利になる恐れのある事項について、『できれば話したくない』という売主様のお気持ちも分かりますが、知っている情報は包み隠さず開示し、その上で契約を締結することが望ましいです。
事前にお話すれば問題なく済むものも、後々知ることによって、かえってトラブルになることもあります。
売った後まで、いつ気づかれるかなと心配するより、すっきりと話してから売却した方が、精神的に…
「純農地」「宅地見込地」2種類の農地の価値の違いとは？
農地は、大きく分けると「純農地」と「宅地見込地」の2つがあり、それぞれの価格水準は大きく異なります。
純農地とは
収穫される農作物から得られる収益を基礎とした価格水準があり、一般的には農地法第３条の許可による農地の売買価格が該当します。
宅地見込地とは
現況は農地であるものの周辺の宅地化が進行しているため、宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用することが期待される農地のことを言…
賃貸中の物件を売却する時に注意すべきこととは？
売却して引渡しする時点で、借家人がいるのか、空き家なのかをはっきりさせることが必要です。
貸家を売るときは、貸家のままで引き渡しするのか、借家人を立ち退かせて空家として引き渡すのか、そのあたりをはっきりさせる必要があります。
貸家のまま売る場合 賃貸中の物件をそのまま売却
家主が代わるということを借家人に通知するとともに、貸主を変更する手続きをとり、敷金をどうするのか、ということ…
「権利証」を紛失した場合、その不動産の売買はできませんか？
権利証の正式名称
そもそも権利証は、正式には登記済権利証または登記識別情報と呼ばれ、所有権保存登記や所有権移転登記など、不動産に登記が行われたことを法務局が証明した書類または情報のことをいいます。
大事な書類・情報には間違いないのですが、この権利証がなかったとしても、不動産の売買は可能です。
権利証がなくても手続きをする方法
司法書士に登記を委託される場合は、その司法書士が本人…
故人の遺産となった土地を分割するにはどうすれば良いですか？
遺言で指定していた場合
被相続人が遺言で分割方法を指定していた場合は、遺留分の侵害がなければ、その遺言書の指定に従って分割すればよいでしょう。
遺言がない場合
もし、遺言書がなければ、相続人全員で話し合って、それぞれの取得分を決めて、その内容は「遺産分割協議書」として作成します。
所有権の第三者への対抗
ただし、分割をした土地の所有権を第三者に対抗するには、相続人それぞれ…
土地を相続した場合、その不動産の評価はどうなるのですか？
相続した土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達によります。
主に２種類の評価方法があります。
路線価方式
市街地の宅地には、その宅地が面する道路に付けられた路線価（国土庁発表の公示価格の８割相当額）に、土地面積をかけて出す路線価方式が適用されます。
倍率方式
一方、農村部や郊外地は、固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式が適用されます。
なお、借地や借家の…
不動産業者と専任媒介契約を結び、そのあと知人に売る場合、仲介手数料は発生しますか？
媒介契約とは？
施主様から不動産業者が不動産の売買など仲介依頼を受けると、依頼者との間に媒介契約書を作成し、交付しなければなりません。
「専任媒介契約」というのはその媒介契約の１つです。
専任媒介契約とは？
依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介や代理の依頼を禁止する契約で、これによって業者間の「抜け駆け」を防ごうというものです。
一般媒介契約・専属専任媒介契約
その反対に…
近所の人に知られずに、ひっそりと不動産を売却したいのですが可能ですか？
はい。その旨を事前にお申しいただければ、ご近所さんに気付かれないように、査定から売却まで実施させていただきます。
住宅を販売する際は、ネットや広告の掲載なども控えさせていただき、『完全秘密厳守で売却をする』ということも可能ですので、ご安心下さい。
しっかりと販売網を持っている不動産業者であれば、ネット以外の売却方法を使って、公にすることなく、販売も可能です。まずはご相談くだ…
不動産の査定価格は、変更なく、そのまま販売価格になりますか？
業者による査定価格がそのまま販売価格になることももちろんありますが、販売価格というのは売主様ご自身で、最終的に決定していただきます。
査定価格とは？
客観的に物件を評価して、周辺の相場や事例などを元に、適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売却活動をはじめてしまうと、長い期間売れないままになってしまい、売れ残りのイメージがついてしまいます。
売れ残…
不動産住宅を売却する際、エアコンなど各設備に不具合あれば、修理すべきでしょうか？
売却前に特に修理する必要はありませんが、一般的に使えない設備を受け取りたいという方はいません。
修理をしない場合、買主様が撤去を希望されると思われます。
また、設備の中でもキッチンや給湯器のような日常生活をするにあたって必要なものに不具合があると、物件の売買自体が成立しにくいので、こういった場合は事前に修理しておいた方が売りやすくなります。
買主様への通知
契約時に、「…
売却した物件について、既に支払った固定資産税はどうなりますか？戻ってきますか？
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者に課せられます。
支払い済みの固定資産税・都市計画税についての取り扱い
一般的に、引き渡し日を境に、日割りで計算して、清算します。
例えば、8月１日に引き渡しをした場合、売主様は既に固定資産税を一年分支払っております。
そのため、7月31日までの分は売主様、8月1日以降の分は買主様の負担として、日割で金額を算出し、その額を買主様…
購入物件の売主が個人の場合、給湯器など破損していたら瑕疵担保責任に問えますか？
『瑕疵担保責任』は、2020年4月1日施行の改正民法で『契約不適合責任』に変わります
以下の内容は契約の中で定めるものであり、一概には言えない部分もあります。
また、以下の記事は、2020年4月1日施行の改正民法前の記事となります。ご注意ください。
民法改正前
一般的に、中古住宅の瑕疵とは、主要構造部位の腐食・給配水管等の不良・雨漏り・白蟻被害と言った部分を指しています。
…
不動産を売る際、一般的に住宅を売却しやすい時期・季節はありますか？
売りやすい時期として、あえて言うとすると、入学や転勤などで引っ越しが多くなる春先・年度末・年度初めは、住宅の売買が活発になる時期ですが、その中でも早めに行動することが大事です。
例えば、11月くらいから不動産を売り出すと、『年内に引っ越したい』という人と『3月までに引っ越したい』という人、両方をターゲットにできます。
タイミングも大事になってきますので、より多くの家探しをしてい…
売却したい物件案内の時、印象を良く見せるにはどうすればいいですか？
基本としては、まず綺麗に掃除をしておくことですね。
もちろん、見た目も綺麗になりますし、売主様の人柄としても買主の方に好印象を与えます。
清潔感とゆったり感をうまくアピールし、できるだけお風呂・トイレ・洗面所など、水廻りを中心にきれいに見せることです。
数万円の費用でできるハウスクリーニングをおこなったり、使わない荷物は実家に預けるなど、皆さんできる範囲で工夫をして、印象アッ…
土地や建物を不動産仲介業者を通さずに自分で売却（個人売買）は可能ですか？
もちろん、できないことはないと思いますが、売却するには、かなりの労力と時間の浪費を覚悟していただき、大きなリスクを背負うかもしれないという可能性があります。
売却先が親戚関係にある方や友人なら話は早いかもしれませんが、親族・知人友人であっても、わざわざ不動産会社を通す方もおられるようです。
個人売買ではなく、仲介業者を通すメリット
なぜ不動産業者があり、仲介して両者の間に入る…
最初の査定価格よりも実際の売却額は、高く売るということは可能ですか？
お手持ちの不動産を『少しでも高く売りたい』というのは、誰でも考えますね。
確かに、不動産会社が出した査定価格より、最初から高めで売り出して、うまく売れる、という場合もあるでしょう。
高く売却するにはタイミング次第
買い主が『とても気に入ったのでどうしても欲しい』とか、『急いで引っ越しを考えている』、など購入される方の理由はさまざまなので、タイミングさえ合えば、スムーズに売…
