所有する不動産に関する修繕費用などは、全てがオーナー負担ではございません。
入居者が負担する部分と、オーナー様が負担する部分とがあります。
入居者の入れ替わりの際の室内内装のメンテナンスなどは、入居者の敷金から精算させていただきますので、オーナー様の負担はございません。入居者が入れ替わる際、当然室内の内装や美装などが必要になってきますが、
その費用などは入居者からの敷金からまかないま…
2017年04月 月別アーカイブ
公務員ですがマンション経営は可能でしょうか？副業扱いになりませんか？
極論からいくと可能です。
確かに公務員の方の副業は制限されていますが、
全く出来ないというわけではありません。
現に公務員の方で不動産による収入を得ている方もおられます。但し、そういった特例もありますが、地方団体などによって
内容や条件などが違う場合もありますので
必ずしもというわけではございません。
まずはご自身の状態で可能かどうかを問い合わせてから実行されることをお勧めします。
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投資用不動産は好立地で設備がしっかりしてれば空室を防ぐことが出来ますか？
確かに好立地で設備も良いと空室リスクは大幅に下がるでしょう。
一番分かりやすく収益物件の価値を判断したいときは、
自分ならこのマンションに住みたいかを目安にすると分かりやすいです。しかし投資用の場合はそれだけでなく、
周辺の施設・利便性などの将来性(今後便利になっていく可能性)も
ふまえてみると将来的にも安定した収益を生み出してくれます。
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不動産投資をするにあたり、一番大事なことはなんですか?
色々ありますが、まず念頭に
「リスクがある」ということを認識しておく事が大事です。
株にしてもなんにしても投資にリスクは付き物です。
いかにして予めリスクを少なく抑えるかをテーマに
綿密な資金計画が大事です。
マンションとアパートはどこが違うのですか？
マンションの構造体には鉄筋コンクリートが多く用いられます。
アパートは木造や軽量鉄骨造りが多いため、
一般的にはマンションのほうが耐久性などに優れているとされています。
築20〜30年のマンションでも賃貸できるか心配です。
「築20〜30年」といえばイメージ的に古いと思われる方もいると思いますが、
30年前のものでも計画的に修繕・メンテナンスがしっかりしている物件は
きれいで賃貸としても充分成り立ちます。築20〜30年ぐらいのマンションだと、
建ててから今までの管理や計画によって差が出てきます。
築30年の物件でも状態を見て築年数にとらわれず冷静に判断しましょう。
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入居者の募集や設備などのトラブル事項などの管理は面倒ではないのですか？
これからオーナーになるにあたって管理に関しては心配になる要因のひとつですね。
当然、正業をお持ちの方も多くおられますので、
マンション管理まで手の行き届かない状態です。
方法としては管理会社に委託する方が一般的です。管理会社に委託すると運営するにあたってのわずらわしい業務を
全て請け負ってくれます。
管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理などを
一貫して請け負ってくれます。
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長期での支払いが不安なのですが？
事実、ローンでご購入の方は、長期で検討される方が多いです。
理由は単純で月々の返済額が抑えられます。しかしその一方で繰り上げ返済により、10年〜15年ぐらいで
完済される方も多くなってきています。
定年退職後のローンの負債は重荷になってきますので、
定年までに完済できるように、心掛けと計画が必要になってきます。
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建ペイ率と容積率というのはどういうものですか？
敷地に対して建てられる建築面積と総床面積の最大限度を定めて、
建物の規模をそれ以下に規制しようとするものです。建ぺい率とは、「建築面積の敷地面積に対する割合」で、ふつうの場合は一階の面積のことを指します。なお、建築基準法では、建築面積は外壁または柱の中心線でかこまれた面積で測ります。
容積率とは、「敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合」です。
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将来、増改築できますか？
増築の余地がないかどうかは建ぺい率、容積率をチェックしてみてください。増築の余地がないかどうかは、建ぺい率、容積率があまっているかどうかということが一番のチェックポイントですが、
これらの余裕があっても道路斜線制度や北側斜線制限などで増築できないこともありますので、
それらの面を合わせて総合的にチェックしてください。
位置指定道路とは？私道の取り扱いを確認して建築する
位置指定道路とは？私道の中のひとつ
不動産広告・物件販売図面・資料の接道に関する説明をしている項目の中で、「位置指定道路」と記載されている箇所を目にすることがあります。
日常生活の中で、道路の区別をしながら過ごしている人は少ないと思われますが、道路はいろいろな種類に分かれています。
大きくは公道と私道に分かれ、その私道の中のひとつに「位置指定道路」があります。
建築基準法 規定…
建築基準法って何？
建物の敷地や建物の構造・設備や用途などの最低の基準を定めてそこに住む人の健康を気づかい、
生命や財産を保護し、その地域全体の建物の環境を守ろうとする法律です。建物の主要構造部（柱・壁・梁など）が構造上安全であること。
防火地域内などでは、類焼の危険を少なくするような屋根や外壁などをつくること。
住宅については居室の最低の採光・日照を確保すること。
そして電気設備やその他の建物付属設備につい…
建物が建てられない地域があると聞きましたが本当ですか？
はい。あります。
「市街化調整区域」といって、家の建てられない地域があります。乱開発を抑制して、秩序だった国づくりをするために、国土利用計画法という法律がつくられています。この法律によって、日本全土は、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域に大きく分類され、それぞれの地域独自の条件に合った利用をすすめ、開発を抑制したり促進したりしています。分類された都市地域なかの市街化調整区域…
セットバックとは？？
幅員が４ｍに満たない場合、道路中心線より２ｍ内は道路として提供する必要があります。
これをセットバックの義務といいます。この場合、道路として提供した部分の面積は、所有するのみとなり、建物建築などの利用は出来ず、
建物建築の際の敷地面積からは除外されます。
例）110平方メートルの敷地から10平方メートルを道路として提供した場合、
100平方メートルが有効宅地面積になり、建ぺい率・容…
家の構造に規制はありますか？
建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火になる可能性が高いので、都市計画区域内では「防火地域」と「準防火地域」が定められています。
この地域は家の構造や工法が制限されますので事前確認が必要です。「防火地域」内では、３階建て以上または延べ面積が１００平方メートルを超えて家を建てる場合は「耐火建築物」でなければなりません。
また、２階建て以下で延べ面積が１００平方メートル以下の家の場合は、「…
法定地上権とは何ですか？
法定地上権とは、競売によって土地と建物の所有者が異なるに至った時に、
任意の契約によって成立した借地権や通常の地上権とは異なり、法律の規定によって成立する
地上権のことです。民法では、同一の所有者が所有する土地と建物の一方にのみに
抵当権が設定された時、抵当権設定者は競売になった場合、地上権を設定したものとみなしています。
実務上、法定地上権の成立する不動産を購入した場合、
当事者間で地…
建物の後退は絶対に50ｃｍ必要ですか？
建物の外壁後退距離の規制は建築基準法で定められていますが、
その制限がない地域の場合は原則、強制的な規制はないといえます。
つまり、敷地境界ぎりぎりに建物を建てることも可能となってきます。しかし、民法において後退距離は５０センチ必要とされていますので、ぎりぎりに建てた場合、
民事上５０センチ以上離せと、隣地側から訴えられる可能性があります。
正しくは、外壁後退距離の規制がない場合、…
プレハブの物置も建築物として延床面積に充当するの？
これはとても重要なことですのでしっかり理解しておきましょう。
住宅の付属物置として置くことが多いですが、土地に定着し、屋根を有している場合は、
まぎれもなく建築物です。
床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。しかしこのことに対する意識が薄いというのが現実です。
したがってプレハブが違反状態になっている場合があります。
そうなると住宅を増築しよ…
地下室って容積率に計算されるのですか？
住宅の場合地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。
具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外されます。
一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。
道路に面していない土地に建物を建てるのは不可能ですか？
はい。原則として都市計画区域内においては、道路に２ｍ以上接していないと
建築物を建てることは出来ません
建物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上接していなければなりません 。建築基準法では都市計画区域内の宅地について一定の道路に宅地が接していな ければ建物を建築してはいけないと定めています。
これを一般的に接道義務といいます。幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法…
